Gerecht, professionell und unabhängig: Die Schlichtungsstelle verhilft Wienerinnen und Wienern zu ihrem Recht. © Bohmann / Katrin Bruder

Stark ist, wer Hilfe sucht: Die Schlichtungsstelle ist nur dem Gesetz verpflichtet

Jahrelang zu viel Miete bezahlt? Eine überhöhte Kaution akzeptiert? Die Wiener Schlichtungsstelle verhilft Menschen in wohnrechtlichen Angelegenheiten zu ihrem Recht. Jeder Fall wird kostenlos, unparteiisch und diskret behandelt.

Der kleine Verhandlungssaal der Schlichtungsstelle für wohnrechtliche Angelegenheiten in Döbling wirkt nur auf den ersten Blick wie ein gewöhnliches Büro. Zierpflanzen, zwei Computer auf einem langen Schreibtisch, ein Telefon und ein großer Besprechungstisch befinden sich im Raum. Auch der Mann, der im dunklen Anzug mit roter Krawatte hinter dem langen Schreibtisch steht, ist auch nur auf den ersten Blick ein gewöhnlicher Büroangestellter. Fritz Schebeczek von der MA 50 – Magistratsabteilung Wohnbauförderung und Schlichtungsstelle für wohnrechtliche Angelegenheiten wird heute die Verhandlung in einem Schlichtungsverfahren leiten. "Lassen Sie sich von den Sitzplätzen an der Wand nicht täuschen. Die Verfahren sind nicht öffentlich. Die Sitzgelegenheiten sind für Parteien, der Sessel in der Mitte für mögliche Zeuginnen und Zeugen vorgesehen", erklärt Schebeczek. Die heutige Verhandlung findet im engen Kreis statt. Der Verfahrensleiter Schebeczek, eine Kanzleikraft, die das Protokoll verfassen wird, und die zwei Parteien nehmen an den Tischen Platz. Das Schlichtungsverfahren kann beginnen. 

In der Schlichtungsstelle werden Lösungen für wohnrechtliche Fragen gefunden. © Bohmann / Katrin Bruder

Eine Lösung finden Frau

Müller lebt schon zehn Jahre lang in ihrer gemütlichen Altbauwohnung der Kategorie A. Herr Klein hat die 53 Quadratmeter um 5,80 Euro pro Quadratmeter monatlich an Frau Müller vermietet. Jetzt stehen sich Frau Müller und Herr Klein als Parteien im Schlichtungsverfahren um den Hauptmietzins gegenüber. Frau Müller fühlt sich ausgenutzt. Herr Klein versteht die Welt nicht mehr, da es ja einen ordentlichen Vertrag gab. Genau genommen waren es zwei Verträge. Er hatte die Wohnung befristet auf fünf Jahre an Frau Müller vermietet und den Vertrag um weitere fünf Jahre verlängert. Herr Klein sieht sich im Recht: "Das war ein angemessener Preis für diese schöne Wohnung! So einen guten Preis muss man erst finden!" Fritz Schebeczek weiß, wie er mit der angespannten Situation umgehen muss. Vor der Verhandlung hat er über seine Erfahrungen geplaudert. Soweit das für einen unparteiischen Verfahrensleiter zulässig ist. 

Die Schlichtungsstelle ist eine dem Gericht vorgelagerte und überparteiliche Verwaltungsbehörde. © Bohmann / Katrin Bruder

"Die emotionalen Gräben zwischen den Parteien zu überwinden und einen Dialog zu ermöglichen, gehören zu den größten Herausforderungen in meinem Job", so Schebeczek. Deswegen lässt er die Parteien erst mal "Dampf ablassen". In einem geordneten und angemessenen Rahmen natürlich. Dann führt er sie behutsam auf die sachliche Ebene zurück und fragt sie einzeln nach ihrer Sicht der Dinge. Danach kann die Suche nach einer konstruktiven Lösung beginnen. Dabei ist Fritz Schebeczek streng unparteiisch: "Wir sind eine Schlichtungsstelle und nur dem Gesetz verpflichtet. Wir vertreten weder bevorzugt die Interessen der Mieterinnen und Mieter noch jene der Vermieterinnen und Vermieter. Wir sind auf der Suche nach einer Lösung im Rahmen des geltenden Rechts."

Kein Gericht

Die Schlichtungsstelle ist kein Gericht, obwohl sie eine ähnliche Funktion erfüllt. Sie ist eine Verwaltungsbehörde, die dem Gericht vorgelagert ist. Fälle, die vor der Schlichtungsstelle nicht endgültig abgeschlossen werden, können vor Gericht neu aufgerollt werden und alle Instanzen durchlaufen, bis zum Obersten Gerichtshof. "Der Zug durch die Instanzen kostet Geld, Zeit und Nerven. Wenn eine endgültige Lösung in der Schlichtungsstelle möglich ist, bleibt das den Parteien erspart", fasst Schebeczek zusammen.

Zeit, Geld und Nerven sparen

Die Schlichtungsstelle ermöglicht eine schnelle und unbürokratische Lösung von speziellen wohnrechtlichen Angelegenheiten. Außerdem können sich die Parteien die Gerichtskosten ersparen. "Die Anträge, ihre Bearbeitung und die Verhandlung sind kostenlos", bekräftigt Schebeczek. Auch die Gutachten, anhand derer eine Entscheidung getroffen wird, werden kostenlos von den dafür zuständigen Stellen erstellt. Häufig ist das die Magistratsabteilung 25 - Stadterneuerung und Prüfstelle für Wohnhäuser. Denn in den meisten Fällen, die in der Schlichtungsstelle verhandelt werden, geht es um das Prüfen von Hauptmietzins, Betriebskosten und Kautionen sowie das Durchsetzen von Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten, etwa die Reparatur desolater Fenster. "Die MA 25 arbeitet in diesen Fällen als Amtssachverständige, führt die Besichtigungen der betroffenen Immobilien allerdings selbstständig durch. Dabei werden beide Parteien von den Sachverständigen über Zeit und Ort des Termins verständigt. Auch hier hat Überparteilichkeit oberste Priorität", erklärt Schebeczek.

Fritz Schebeczek betreut aktuell über 300 Fälle. Die meisten drehen sich um Hauptmietzins- und Betriebskostenüberprüfungen sowie Kautionen. © Bohmann / Katrin Bruder

 

Achten auf Details

Ein Sachverständiger der MA 25 hat sich auch die Wohnung angeschaut, die Herr Klein befristet an Frau Müller vermietet hatte. Er hat ihren Richtwertmietzins je nach Stichtag auf einen Betrag von 5,40 bzw. 6,20 Euro pro Quadratmeter im Monat geschätzt. Dabei hätte Herr Klein gar nicht so unrecht mit dem verlangten Hauptmietzins von 5,80 Euro pro Quadratmeter und Monat. "Wenn, und das ist der springende Punkt, er die Wohnung unbefristet vermietet hätte. Bei einem befristeten Mietverhältnis ist aber vonseiten der vermietenden Partei ein 25-prozentiger Befristungsabschlag abzuziehen. So hat Frau Müller zehn Jahre lang zu viel bezahlt", zieht Schebeczek sein Fazit. Über die zehn Jahre Mietdauer hat sich durch die Überzahlung die stattliche Summe von 10.000 Euro angesammelt, die Herr Klein zurückerstatten sollte. Der Fall ist klar und die Parteien einigen sich nach kurzer Diskussion. "Hinter einem zu hohen Hauptmietzins steckt nicht immer böse Absicht. Vermieterinnen und Vermieter müssen nicht Jus studiert haben. Oft wissen sie selbst nicht, in welcher Höhe der Hauptmietzins zulässig ist", so Schebeczek. Deswegen empfiehlt er, sich schlau zu machen.

Allgemeine Fragen zu den Anträgen werden in der Wiener Schlichtungsstelle beantwortet. Strategische Beratung erhalten Mieterinnen und Mieter bei Beratungsstellen und Mieterinnen- und Mieterorganisationen. © Bohmann / Katrin Bruder

 

Zahle ich zu viel Miete?

Die ersten Erkenntnisse zur Rechtmäßigkeit des eigenen Hauptmietzinses können bequem von zu Hause aus eingeholt werden. Die MA 25 bietet auf ihrer Website drei nützliche Tools, die viele Fragen beantworten können.

"Wenn Sie nach den Berechnungen sehen, dass Sie möglicherweise zu viel Miete, Betriebskosten oder Ablöse zahlen oder bezahlt haben, sollten weitere Schritte gesetzt werden", so Schebeczek. Er empfiehlt, zuerst die Vermieterin oder den Vermieter zu kontaktieren und die eigenen Argumente vorzutragen. Sollte man auf taube Ohren stoßen, dann ist der Zeitpunkt für einen Antrag an die Schlichtungsstelle gekommen. Prinzipielle Fragen zum Antrag können von der Schlichtungsstelle beantwortet werden. "Wir dürfen aber keine strategischen Empfehlungen abgeben. Sonst würden wir ja Partei ergreifen", hebt Schebeczek hervor. Um diese Art von Beratung und Unterstützung zu bekommen, sollten sich Betroffene an Mieterinnen- und Mieterschutzorganisationen oder die Mieterhilfe wenden. Leider trauen sich Mieterinnen und Mieter oft nicht, zur Schlichtungsstelle zu gehen. Weil sie etwa Angst vor der Gegenseite haben. "Zu Tode gefürchtet ist auch gestorben. Ich rate ihnen, sich über die Sach- und Rechtslage zu informieren", so Schebeczek.

Tipps für beide Seiten

In seiner beruflichen Laufbahn hat Fritz Schebeczek viele Fälle bearbeitet. Er könnte auch einige Geschichten erzählen. "Aber ich werde das nicht tun, denn alles, was in der Schlichtungsstelle passiert, ist streng vertraulich", so Fritz Schebeczek. Was er aber tun kann, ist ein paar Tipps geben. Fairerweise für beide Seiten, also für die Mieterinnen und Mieter wie für die Vermieterinnen und Vermieter, denn "wenn sich jede und jeder an die Regeln hält, bedarf es auch keiner Verfahren, um sie durchzusetzen".

So sollte von Vermieterin- oder Vermieterseite nicht darauf vergessen werden, dass die befristete Vermietung eines Wohnobjektes im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes zu einer automatischen Reduzierung des zulässigen Hauptmietzinses führt. Das bedeutet konkret: Ein Abschlag von 25 Prozent ist einzukalkulieren. Die Vermieterinnen und Vermieter sollten den Befristungsabschlag auch im Mietvertrag ausweisen. Denn das Vergessen darauf beziehungsweise das Verrechnen eines zu hohen Mietzinses kann teuer für den vermietenden Part werden, da Rückforderungen gestellt werden können und etwaige Verfahrenskosten bei Gericht anfallen. Das zeigt der Fall von Frau Müller und Herr Klein. 

Für Mieterinnen und Mieter gilt: Alle Abmachungen schriftlich festhalten und auf keinen Fall einen Generalverzicht auf sämtliche Forderungen aus dem Mietverhältnis unterschreiben. Diese Zusatzvereinbarung wird häufig gemeinsam mit dem Übergabeprotokoll bei der Rückgabe der Wohnung vorgelegt. Die Mieterinnen und Mieter, die ihre Kaution schnell zurückhaben wollen, übersehen diese Klausel oft und unterschreiben. Sofern die Vereinbarung wirksam abgeschlossen wird, verzichten sie auf alle Forderungen und können auch keinen Antrag bei der Schlichtungsstelle stellen.

Der letzte und wichtigste Tipp lautet: Prüfen Sie Ihre Ausgaben für Miete, Betriebskosten und Kautionen. Und wenn Sie merken, dass Sie zu viel bezahlen oder bezahlt haben, werden Sie aktiv und holen Sie sich Hilfe. Angst vor dem Gegenpart oder dem Verlust der Wohnung ist verständlich, aber - zumindest bei unbefristeten Mietverhältnissen im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes - unbegründet. Stark ist, wer Hilfe sucht. Das Kontaktieren der Schlichtungsstelle ist kein Kündigungsgrund. Schebeczek macht Betroffenen Mut: "Wir sorgen dafür, dass nicht das Recht des Stärkeren gilt, sondern das Gesetz!"

Anmerkung der Redaktion: Namen und Details wurden geändert.

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