Die perfekte Wohnung zum perfekten Preis? Das ermöglichen Angebote der Stadt, wie der Wiener Mietenrechner und die Mieterhilfe. © Stadt Wien/Wiener Wohnen

Mieten in Wien

Starte dein Studierendenleben in einer eigenen Mietwohnung. Nach dem ersten Überblick über den Wiener Wohnungsmarkt verraten wir dir, worauf du bei einer Mietwohnung achten solltest.

Jetzt gibt es die Details zur Traumwohnung. Größe, Alter und die Rechtsgrundlage der Vermietung sind entscheidend für den Mietpreis. Außerdem gibt es alle Angebote der Stadt Wien, die dich dabei unterstützen, deine Rechte durchzusetzen.

Klein, aber fein

Mit 34,2 Quadratmetern pro Person steht den Wiener Mieterinnen und Mietern im statistischen Österreichvergleich eine eher kleine Wohnfläche in Hauptmietwohnungen zur Verfügung. Das schlägt sich aber nicht unbedingt in der Wohnqualität nieder. Relevanter ist die Unterteilung nach Kategorien. Die Mehrzahl der Wohnungen in Wien gehört zur Kategorie A und verfügt über ein Bad beziehungsweise eine Dusche, ein WC und eine Zentralheizung. Nur noch 3,5 Prozent der Wiener Hauptwohnsitzwohnungen gehören zur nicht nur berüchtigten, sondern auch begehrten, da sehr günstigen, Kategorie D und haben etwa das WC am Gang.

Alt oder neu

Etwa jedes fünfte Gebäude wurde vor 1919 errichtet. Im Bundesländervergleich ist das der höchste Anteil. Ein weiterer hoher Anteil der Wiener Bauten stammt aus der Zwischenkriegszeit und aus der Zeit des Zweiten Weltkriegs. Der Anteil der Gebäude, die nach 2000 errichtet wurden, beträgt rund zehn Prozent. Ob ein Altbau mit hohen Räumen oder ein heller Neubau ist nicht nur für das individuelle ästhetische Empfinden ausschlaggebend. Das Alter der Gebäude spielt im Mietrecht eine zentrale Rolle. Es gilt nämlich nicht für alle Wohnungen gleichermaßen.

Kündigungsschutz

Wie der Name schon sagt, schützt der Kündigungsschutz vor der Wohnungskündigung seitens der Vermieterin oder des Vermieters. Der vermietende Part kann einen bestehenden Mietvertrag nur kündigen, wenn ein vom Gesetz als wichtig anerkannter Kündigungsgrund vorliegt. Dazu zählen Dinge wie die Nichtbezahlung der Miete, der erheblich nachteilige Gebrauch der Wohnung, aber auch berechtigter Eigenbedarf.

Mietzins

Die Höhe des Mietzinses bestimmt in der Regel der Wohnungsmarkt beziehungsweise Gesetze und Regelungen beim kommunalen Wohnbau. Allerdings gibt es auch den Sonderfall Altbau. Für Altbauwohnungen, die etwa vor dem Zweiten Weltkrieg errichtet wurden, gilt neben dem Kündigungsschutz auch die Mietzinsbeschränkung. Diese Mietzinsobergrenze beträgt in Wien aktuell 5,39 Euro pro Quadratmeter. Je nach Ausstattungskategorie der Wohnung, die von A bis D reichen, darf aber ein zulässiger Mietzins verlangt werden.

Zu diesem Richtwert werden je nach Lage, Ausstattung und Zustand des Gebäudes Zu- und Abschläge verrechnet. Wenn es sich um eine B- oder C-Wohnung handelt, also um eine Einzimmerwohnung oder etwa um eine Wohnung, bei der das Bad in der Küche ist, vermindert sich der Richtwert um 25 beziehungsweise um 50 Prozent. Die Zu- und Abschläge ergeben sich daraus, wie sehr die Wohnung davon abweicht, sind aber nicht gesetzlich definiert. Dazu ein Tipp von Philip Flacke aus dem Vorsitzteam der Österreichischen HochschülerInnenschaft Bundesvertretung: "Bei Vertragsabschluss sollten Studierende unbedingt nachfragen, ob und wofür Zuschläge verlangt werden, und darauf achten, dass die Vertragsbedingungen den rechtlichen Schutzvorschriften entsprechen. Dabei ist wichtig, die richtige Ansprechperson zu kennen. Haupt- und Untermieterinnen- beziehungsweise -mieterverhältnisse sollten unbedingt klar sein."  

"All jene, die private und oft auch noch befristete Mietverträge abschließen, sind gut beraten, die Kosten genauestens zu überprüfen", appelliert Wohnbaustadtrat Michael Ludwig. Die Richtwertmiete lässt sich über den Online-Mietenrechner von zu Hause aus bewerten. Oder auch unterwegs per App für Android und iOS Smartphones.

Das Who's who

Ein Mietvertrag ist eine mündliche oder besser schriftliche Vereinbarung zwischen der vermietenden Person und einer mietenden Person. Dabei sollten die Rollen klar sein. Ist die vermietende Person Eigentümerin oder Eigentümer des Hauses oder der Wohnung, dann wird ein Hauptmietvertrag abgeschlossen. Untermiete bedeutet, dass die Hauptmieterin oder der Hauptmieter bestimmte Räume zu einem bestimmten Preis weitervermietet, solange sie oder er weiter in der Wohnung lebt. Ob die Wohnung untervermietet werden kann und unter welchen Bedingungen sollte vorab geklärt werden. Dieses Wissen kann einem laut Flacke viel Ärger ersparen: "Bei Problemen ist wichtig, die richtige Ansprechperson zu kennen. Bei Hauptmietverträgen ist das die Eigentümerin beziehungsweise der Eigentümer oder die Hausverwaltung. Bei Untermietverträgen ist immer die direkte Vertragspartnerin oder der Vertragspartner zu kontaktieren."

Befristet oder unbefristet

Was ist besser, ein befristeter oder ein unbefristeter Vertrag? Unbefristet klingt nach einer langen Bindung, was gerade auf Studierende abschreckend wirkt. Dabei ist es leichter, aus einem unbefristeten Vertrag auszusteigen als aus einem befristeten. In einem befristeten Vertrag sind die gesetzlichen Kündigungsfristen länger. Im ersten Jahr ist es für Mieterinnen und Mieter überhaupt nicht möglich zu kündigen. Gleichzeitig kann ein unbefristeter Vertrag schon nach einem Monat gekündigt werden. Doch auch zu kurze Kündigungsfristen können zum Problem werden. Die Mindestbefristungsdauer eines befristeten Vertrages sind drei Jahre. Das gilt auch für die Verlängerung. Es können keine befristeten Verträge auf ein paar Monate ausgestellt werden. Flacke rät: "Ein befristeter Mietvertrag ist ausschließlich schriftlich abzuschließen. Und auch wenn es in der Praxis oft ignoriert wird, es ist ein Befristungsabschlag in der Höhe von 25 Prozent des Hauptmietzinses vorgesehen."

Drum prüfe wer sich bindet: Vor dem Unterschreiben des Mietvertrages solltest du dich genau zu Mietzins, Konditionen und rechtlichen Fragen erkundigen. © Stadt Wien/Wiener Wohnen

Was darf es kosten?

Der Mietzins ist ein Betrag, der sich aus mehreren Komponenten zusammensetzt. Er besteht aus dem Hauptmietzins, den Betriebskosten, einem möglichen Anteil für besondere Aufwendungen, wie etwa einen Gemeinschaftsraum oder Grünflächen in der Wohnanlage, dem Entgelt für mitvermietete Gegenstände und zehn Prozent Mehrwertsteuer (bei mitvermieteten Gegenständen 20 Prozent). Er ist in der Regel am 5. jedes Kalendermonats zu entrichten. Deshalb ist wichtig, zu Monatsanfang immer ein gedecktes Konto zu haben. Das Suchen, Finden und Sichern einer Wohnung ist aber unweigerlich mit Anfangskosten verbunden.

Erste Gebühr

Wurde ein Mietvertrag durch eine Immobilienmaklerin oder einen Immobilienmakler erfolgreich abgeschlossen, muss eine Provisionszahlung von einer Bruttomonatsmiete plus 20 Prozent Mehrwertsteuer geleistet werden. Dazu ein Tipp am Rande. Die Provision wird anhand der Bruttomiete berechnet, was bedeutet, dass die zehn Prozent Mehrwertsteuer wieder aus der Gesamtmiete herausgerechnet werden müssen, bevor die 20 Prozent Aufschlag berechnet werden. "Sonst würden ja 30 Prozent Mehrwertsteuer berechnet werden", so Philip Flacke. Übrigens bietet die Österreichische HochschülerInnenschaft das Schwarze Brett an, auf dem provisionsfreie Wohnungen gefunden werden können.

Als Vorsorge

Die Vermieterin oder der Vermieter kann und darf eine Kaution verlangen. Aus diesen Mitteln können Mietrückstände beglichen oder grobe Schäden beseitigt werden. Philip Flacke erklärt: "Dazu zählen nicht die gewöhnlichen Abnutzungserscheinungen, wie etwa kleine Kratzer am Parkett, da sie schon mit der Miete bezahlt worden sind." Apropos Parkett, Instandhaltungskosten sind oft ein umkämpftes Gebiet zischen dem vermietenden und dem mietenden Part. Vermieterinnen und Vermieter können Zuschläge für zusätzliche Ausstattung verlangen. Gleichzeitig müssen sie nicht dafür garantieren. Steht ein Geschirrspüler in der gemieteten Wohnung und wird er kaputt, dann müssen zwar die Mieterinnen und Mieter nicht dafür aufkommen, die Vermieterinnen und Vermieter aber auch nicht. Flackes Tipp: "Bei Schäden kann auf eine Mietzinsminderung oder um einen Investitionsersatz bei Neuanschaffung gepocht werden." 

Eine wichtige Ausnahme ist die Reparatur und Erneuerung einer mitvermieteten Gastherme oder anderer mitvermieteter Heiz- und Wärmebereitungsgeräte, die seit 2015 in die Zuständigkeit der Vermieterinnen und Vermieter fallen. Die Wartung hingegen ist weiterhin Aufgabe der Mieterinnen und Mieter. Eine ähnliche Regelung betrifft die Fenster. Sind die Außenfenster kaputt, zahlt der vermietende Part. Sind die Innenfenster defekt, muss die Mieterin oder der Mieter zahlen. Ist aber ein Verbundfenster kaputt, sind die Kosten in jedem Fall von der Vermieterin oder vom Vermieter zu tragen. Eine Kostenteilung ist in diesem Fall nicht vorgesehen.

Ist die Ablöse böse?

Bei der Ablöse ist es anders als bei der Kaution. Sie ist laut Flacke oft unzulässig: "Es darf etwa keine Ablöse verlangt werden, bloß um die Wohnung überhaupt zur Miete zu bekommen. Obwohl das oft in der Praxis geschieht." Nur wenn die Vermieterin oder der Vermieter Investitionen tatsächlich abgegolten hat, darf derselbe Betrag von der neuen Mieterin oder dem neuen Mieter verlangt werden. Die damit geleisteten Investitionen dürfen allerdings nicht bei der Berechnung des Mietzinses miteinbezogen werden. Wenn also Geld für eine installierte Zentralheizung verlangt wird, muss gleichzeitig der zulässige Mietzins einer Wohnung ohne Zentralheizung gelten. Bei der Ablöse von Möbeln kann hingegen nur ein Zeitwert verlangt werden. Standardmöbel haben nach zehn Jahren keinen Zeitwert mehr. Flacke verrät die wichtigste Regel für zusätzliche Zahlungen: "Geld nur gegen Beleg. Wer also eine Ablöse leistet, sollte die Übergabe des Geldes quittieren lassen. Außerdem ist es ratsam, eine Zeugin oder einen Zeugen bei der Übergabe mitzunehmen. Solche Zahlungen können innerhalb von zehn Jahren zurückgefordert werden."

Um gleich zu überprüfen, ob eine Ablöse gerechtfertigt ist, stellt die Stadt Wien die kostenlose Applikation des Wiener Ablöserechners zur Verfügung. 

Zahlen im Vorhinein

Die Vorauszahlung von mehreren Mieten ist zwar rechtlich erlaubt, darf aber nicht jede beliebige Höhe annehmen. Außerdem muss der Zeitraum, für den die Vorauszahlung vorgesehen ist, genau festgelegt werden, am besten schriftlich mit genauen Angaben zur Höhe der Vorauszahlung und zum Zeitraum.

Vertragsgebühr

Schriftliche Mietverträge unterliegen der Gebührenpflicht. Eigentlich müssten sowohl der vermietende als auch der mietende Part diese Gebühr beim Finanzamt entrichten. In der Praxis wird die Vergebührung aber oft auf die Mieterinnen und Mieter überwälzt. Sie beträgt bei unbefristeten Verträgen ein Prozent der Summe des dreifachen Jahresbruttomietzinses. Die Gebühr hat aber auch ihr Gutes. Die schriftliche Bestätigung der Vergebührung ist die Voraussetzung für Sozialleistungen, wie etwa die Wohnbeihilfe.

"Gerade für junge Menschen spielen individuelle Wünsche und monatliche Kosten bei der ersten Wohnung eine entscheidende Rolle", sagt Wohnbaustadtrat Michael Ludwig. © PID/Christian Jobst

Die Stadt hilft

Amtliche Mietzinsüberprüfungen belegen, dass durchschnittlich um satte 3,37 Euro pro Quadratmeter und Monat zu viel eingehoben wurde. Ist auch deine Miete überhöht? Die Stadt Wien hilft dir, dein Recht durchzusetzen und bietet dazu ein kostenloses und umfassendes Serviceangebot zum Thema Mieten. Die Mieterhilfe bietet kompetente Unterstützung bei Mietfragen mit der Wiener Schlichtungsstelle, eine dem Gericht vorgelagerte Einrichtung, die den Wienerinnen und Wienern zur Durchsetzung ihrer Rechte zur Verfügung steht. Die Entscheidungen der Schlichtungsstelle sind rechtswirksam verbindlich.

Zusätzliche Details zu rechtlichen Fragen und spannende Wohninfos findest du im Ratgeber "Junges Wohnen in Wien" und im ersten und zweiten Teil der wohnrechtlichen Broschüre der Arbeiterkammer. Rechtsberatung zu Mietfragen sowie Rechtsvertretung wird von der Mietervereinigung Wien angeboten. Auch die Österreichische HochschülerInnenschaft unterstützt dich bei Rechtsstreitigkeiten. Philip Flacke weiß: "Ein Studi-Leben ist nicht immer leicht. Es gestaltet sich alles andere als einfach, den Durchblick bei Gesetzen und Verordnungen zu Beihilfen oder deinen Rechten und Möglichkeiten im Studium zu haben. Wir helfen dir dabei."

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